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极速排列3app:新希望地產高速擴張後遺症:營收凈利雙降 現金流為負

本文由:邱晓亦 编辑 2019年09月20日 21:26 军事热点703 ℃

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中誠信證券評估有限公司分析師張麗華、周佳偉認為┊,近年來該公司加大了房地產拓展開發力度↑┊┊,其債務規模增長較快◇⊙,截止2019年3月末公司有息負債為280.52億元?。同時♂⌒,公司目前較大規模的在建項目后需持續推進及未來新增土地支出需求﹡,或使其面臨一定資本支出壓力▽。

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近年來∟□◇,新希望地產持續加大拿地力度┊。據記者不完全統計♂∴,截至9月18日↑,今年新希望地產已耗資約311億元拿下12宗地塊⊿?,另參与開發2個高溢價地王項目↑□♂。同時﹡□□,從新增地塊分佈來看⊙◇⌒,仍集中新希望地產此前已布局的成都、杭州等川渝及長三角區域♀。然而﹡∟◇,目前大部分熱門准一線和二三線城市並沒有放鬆限價和限購⊿△,這對於目前高成本拿地的企業來說⊙,無疑增加了獲得高利潤的難度☆。

盧文曦認為□∵,在目前形勢下△▽,中小房企應該適度控制發展速度♂∵,一方面⊿,如果擴張過快且部分城市房價有下跌趨勢◇,那麼中小房企可能就會被動降價維持現金流的安全?。另一方面〇,採取抵押資產進行擴張的方式﹡,需要注意資金的安全性﹡﹡∵,並加速銷售回款進度∟?∟,否則也會面臨一定風險♀⌒。

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同時〇,上海社會科學院房地產業研究中心學術部副主任陳則明分析稱▽﹡♀,作為以農牧業為主營業務的新希望進入房地產領域並將地產板塊獨立結算〇┊π,有規避單一行業發展風險考慮♂。企業實現盈利並保證利潤率π☆,一般需要按項目樓麵價翻番出售﹡,在住房不炒的大趨勢下⊿〇,未來房企改善型項目的競爭將更加激烈〇。

事實上﹡♀∴,目前新希望地產土地儲備相對集中?π△,或面臨一定的區域集中度風險⊙。截至今年3月末⊿∵,從其土地分佈情況來看⌒,成都、重慶、溫州、杭州、昆明、南寧佔全口徑總建築面積的比重分別為15.13%、14.2%、13.8%、12.88%、12.14%、11.22%◇,共計79.37%♀,個別城市集布局十分顯著﹡∴⊙。

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針對目前有關上市的傳聞♂∵π,新希望地產方面回應《財經》新媒體記者稱▽☆,公司暫無上市計劃♀♀。不過♂,對於近年拿地金額以及負債增長較快π◇?,如何保證資金安全和公司穩健發展、減少布局集中的風險壓力等方面的問題♂,截至記者發稿⊙,暫未收到相關回復∴。

而2019年上半年﹡∴♂,公司總負債較去年年底增長21.26%至662億元☆↑□,資產負債率較去年年底增長2.24個百分點至78.86%﹡﹡。同時∟┊?,其一年內到期的非流動負債約83.7億元♂△?,較上年末的45.68億元增長83.21%♀♂。

而從衡量企業短期償還負債的能力的流動比率和速動比率來看∟◇,2019年上半年⌒△⌒,公司流動比率為和速動比率分別為1.72、0.71π,較去年年底分別減少11.34%、12.41%♀◇,短期償債能力有所下降◇△π。

記者還發現♂△,2018年3月♀?,新希望集團將房地產業務剝離合併報表範圍⊙△。獲得單獨發展權后□♂⊙,一方面∵,新希望地產與其他房企的合作項目數量增多▽△,而另一方面其所佔權益份額逐漸下降⌒∟。據披露△⌒☆,2015-2019年3月□?,新希望地產分別新增5宗、13宗、25宗◇⌒π,5宗地塊⊙,而合作開發項目為0個、5個、18個、5個∴◇,新增土地權益佔比分別為81.95%、75.97%、39.76%、44.33%▽⊙π。

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「新希望地產由於戰略擴張節奏比較快△↑,隨着規模的擴張〇◇〇,負債總額不斷增加♂♀。近兩年金融風險管控趨嚴∵◇,類似企業需要防範金融風險並注意受限資產規模過大等問題?♂。未來♂↑◇,企業需要積極銷售產品進而增加現金流♀↑,並保證負債在合理水平∵∟。」財經評論員嚴躍進進一步分析稱◇∴⊙。

除負責壓力外♂∴,新希望地產受限資產規模也較大∵,或影響其正常開發銷售、進度∴▽。據了解∟∟△,上半年該公司受限資產共計263.95億元?,包括221.72億元的存貨、32.17億元的投資性房地產、10.06億元的貨幣資金⊿,其中受限存貨佔總存貨半成以上?,受限原因為被用作抵押貸款∟∴。

不容忽視的是∟,近三年新希望地產實現了銷售額的翻倍∵∴⌒,同樣也背負了更多的負債〇□∟。2016—2018年▽∟△,新希望地產的銷售額分別為145.60億元、171.12億元、316.63億元□,而同期其負債總額分別為267.61億元、415.11億元和545.95億元▽。

在業內人士看來﹡,公司土地儲備區域集中度高⌒♂♂,成都、重慶、溫州、杭州等城市的建築面積佔比約八成↑♂↑,易受區域房地產市場環境政策影響∟◇☆。同時﹡∴π,今年來公司在獲取土地時多採用與第三方合作的方式♂♂♂,合聯營企業及項目明顯增多◇,往來款規模亦大幅增加◇♂♀,其他應收款的回收情況、其他應付款來源的穩定性或對公司的信用質量產生影響♂♂。

在業內人士看來﹡♂,近年來新希望地產加大了房地產拓展開發力度♀♂〇,其債務規模增長較快☆♂∵,然而在市場環境嚴峻及房企融資難的背景下⊿⊿,房企拿高價規模擴張可能導現金流斷裂▽∵。同時♀﹡,該公司土地儲備集中長三角及川渝區域◇,並且超半數以上項目採用與第三方合作的方式↑,若遇限價或周邊地塊成本比較低的情況△△,極易影響其項目銷售進度、利潤空間以及回款穩定性┊△。

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在多個業務板塊營收下降的同時∴,公司毛利率水平已由去年同期的30.11%降至25.39%↑┊△,低於33.6%的行業均值〇,其中住宅毛利率已同比下降5.07個百分點至19.4%﹡。

不容忽視的是π〇,新希望地產新增土地的周邊環境┊,包括此前開發商拿地成本以及目前銷售均價┊⌒,將影響未來其盈利空間⊿。記者注意到⊿∵,今年3月該公司以53.2億元總價、28.8%溢價率首次獲取南京一塊住宅用地?,平均樓麵價為22628元/平方米☆⊙□。然而⊿π,目前該地塊周邊聚集了保利、朗詩等房企開發的項目〇,其中保利一項目的所在地塊是保利於2014年末以9527元/平方米的樓麵價取得的♀┊,前期銷售均價為30000/平方米∵△↑。

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另外┊﹡〇,新希望地產所拿地塊樓麵價不斷上升π⊿↑,且溢價率處於高位狀態﹡。據評級機構披露△,2018年其新增土地均價由2017年度的9731.25元/平方米上升至11103元/平方米〇◇⌒,並於今年前9月升至約15000元/平方米△⌒,同時新增土地溢價率普遍高於30%△π☆,最高合作地塊溢價率為129%♀♂。

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